[신논현역, 빌딩매매] 주거 + 상업/업무 복합상권의 코너 매물 ｜ 2년 전 급매가 그대로

안녕하세요.

오렌지 부동산 중개법인의 김우형 과장입니다.

오늘은 서초동에 있는 신논현역 빌딩매매 물건입니다.

신축을 통해 임대수익을 상승시켜 매매차익을 만들 매물이니, 저와 함께 끝까지 살펴보시길 바랍니다.

현재 1층은 성업 중인 일반음식점으로 점심시간 때에는 주변 직장인들로 굉장히 붐비는 곳입니다.

아파트 단지와 업무시설의 밀집 지역으로 24시간 항상 유동인구가 많은 입지입니다.

건축물 용도 및 용도지역에 대해서는 자세히 밑에서 다루겠습니다.

매물에서 가장 가까운 역은 신논현역으로 걸어서 4분 정도 걸리며, 강남 대로와 사평 대로 양 대로변 이면에 위치한 매물입니다.

대중교통이든 차량이든 접근하기에 굉장히 유리한 입지에 있어서 신축 이후 향후 매물 자체의 발전 가능성이 높은 곳입니다.

앞서 말씀드린 바와 같이 현재는 단독주택으로 해당 대지의 가치를 더욱 높이기 위해서는

신축 및 용도변경을 통해 최소 4개 층 이상의 근린생활시설로 증축하여 1층, 2층은 일반음식점 또는 영업시설을,

그리고 3층 이상은 건축, 법률, 세무, 회계 등의 사무실로 임대수익을 설정해야 합니다.

용도지역은 3종 일반주거지역으로 제2종 근린생활시설로 학원, 카페, 휴게음식점과

일반 사무실 등으로 이용에 최적화돼있습니다. 물론, 사업자등록도 그에 따라 가능합니다.

불과 50m 내에 작년 거래 후 신축을 진행 중인 곳이 있습니다.

제가 말씀드린 매물의 출구전략과 동일하게 3개 층의 건물을 4개 층으로 신축해서 곧 준공을 기다리고 있습니다.

공시지가와 실거래가의 비율로 공시지가 현실화율은 50%~70%로 2022년까지 그 비율을 꾸준하게 높여왔습니다.

위 사례의 거래 시점에는 비율이 2배 차이로 그 요율이 50%로 나타나기에 양호한 수준의 거래가였습니다.

해당 매물의 코너부터 해서 인근에 현재 신축공사가 한창 진행 중인 곳이 3곳이나 됩니다.

가까운 주변에 보기 좋게 신축을 통한 성공사례가 있어서 분석해 보면

기존의 배후수요를 확실히 잡아 임대수익을 증진시켰습니다.

이렇게 되면 추후 매도를 통한 차익까지 실현하실 수 있습니다.

각 층을 임대했을 경우 수익률을 극대화할 수 있지만,

소극적으로 산정을 했을 경우인 신축 건물 전체 통임대 경우에도 위와 같은 수익률이 예상됩니다.

이전과 비교했을 때 면적이 늘어난 만큼의 수익률 상승이 있을 것이고, 이는 자연스레 매도 차익과 연결될 수 있습니다.

좋은 투자는 잘못된 투자를 하지 않는 것이고,

가장 좋은 투자는 장기적인 안목으로 한 번의 투자를 신중히 하는 것입니다.

1. 방문 미팅을 통해서 대출한도와 금리 추세를 설명드리며 그에 따른 민감도 분석을 브리핑해 드립니다.

2. 포스팅 매물 외에 다양한 지역의 매물들을 보유하고 있습니다.

3. 투어 일정을 잡아 건물 내부 상태와 주변 입지 등을 직접 살펴보며 설명드립니다.